Продаем квартиру, купленную с маткапиталом: разбор частых ситуаций. Стоит ли вообще связываться с господдержкой?

Май - 21
2021

Продаем квартиру, купленную с маткапиталом: разбор частых ситуаций. Стоит ли вообще связываться с господдержкой?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Написать комментарий

X —> 13.05.2021 Артём Васильев Комментарии написать эксперты статьи:
Александр Киселев
Артур Меркушев
Дмитрий Щегельский
Оксана Васильева
Станислав Галкин

Купить квартиру с материнским капиталом не очень сложно – главное, выполнить всего одно условие (выделить доли на всех членов семей). Но из-за этого продажа такой квартиры становится крайне сложной процедурой, причем с непредсказуемым финалом. Мы опросили экспертов, чтобы понять – стоит ли вообще семье связываться с материнским капиталом, если она покупает первое жилье.

Содержание статьи

    Основные условия использования материнского капитала на жилье

    Материнский (семейный) капитал – одна из основных форм социальной поддержки семей с детьми в России. В отличие от разовых и периодических выплат, капитал нельзя обналичить – его можно лишь вложить в будущее семьи. И чаще всего (более 90% заявлений) материнский капитал используется на улучшение жилищных условий семьи.

    Использовать материнский капитал на приобретение жилья можно разными способами:

    И самое главное – если материнский капитал используется вместе с ипотечным кредитом (как первоначальный взнос, на погашение основного долга или процентов), его можно использовать в любое время – даже пока второму ребенку не исполнилось 3 года. Во всех остальных случаях придется дожидаться 3-летия.

    Сумма материнского капитала в 2021 году может составлять такую сумму:

    Как видно, сумма материнского капитала не позволяет купить более-менее нормальную квартиру даже в небольшом населенном пункте. С другой стороны, суммой в 483 тысячи рублей можно оплатить первоначальный взнос в 20% от стоимости квартиры в 2,4 миллиона рублей, и в эту сумму попадают уже многие варианты жилья.

    Единственное, чего не стоит делать – это пытаться обналичить материнский капитал через сомнительных посредников. Как правило, они выдают фиктивный жилищный займ под фиктивную же сделку купли-продажи жилья, а потом забирают себе солидную комиссию (минимум 70-100 тысяч рублей). Кроме прямой потери денег, владелец сертификата на материнский капитал может попасть в неприятную историю и стать фигурантом уголовного дела.

    Особенности использования маткапитала при покупке жилья

    Чаще всего материнский капитал направляют на улучшение жилищных условий семьи, и это понятно – жилье в России стоит слишком дорого, чтобы копить на него из зарплаты. Но покупка жилья с использованием материнского капитала – чуть более сложная сделка, чем обычная покупка.

    В процессе покупки такого жилья есть два основных аспекта:

    Что касается долей, они могут быть любыми – важен сам факт наличия. Например, бывает, что родители выделяют на себя по 0,4 квартиры, а двоим детям – по 0,05, и закон это никак не запрещает. Как вариант, можно посчитать долю маткапитала от общей стоимости квартиры – и оформить доли детям именно в такой пропорции.

    Если квартира покупается в кредит с использованием материнского капитала, то схема становится еще сложнее, потому что сам объект недвижимости попадает в залог банка:

    За оба пункта придется заплатить – сначала за услуги нотариуса (0,5% от стоимости квартиры как госпошлина, плюс за услуги – в сумме около 2500 рублей), а потом – еще 2000 рублей госпошлины за перерегистрацию права собственности (причем их нужно будет «раскидать» на всех членов семьи, и с каждого нужно квитанция).

    С марта 2020 года обязательство выделить доли больше не нужно заверять нотариально – по сути, теперь это просто «галочка» в заявлении на распоряжение средствами материнского капитала, говорит независимый эксперт по недвижимости Александр Киселев. Если в Пенсионном фонде или МФЦ будут требовать именно нотариально заверенный документ – значит чиновники не в курсе последних законодательных новаций.

    Кстати, сейчас можно выделить доли детям и до полного погашения ипотечного кредита – правда, придется получить разрешение от банка, говорит Станислав Галкин из обменквартир.рф. Практика показывает, что банки обычно дают такое согласие – хотя для них это и повышенный риск (потому что взыскать жилье при отказе платить по ипотеке будет в разы сложнее, если владельцем определенных долей будут несовершеннолетние). Понятно, что пока дом строится (в случае с ДДУ) выделять доли заранее будет просто не в чем.

    Но главная проблема в использовании материнского капитала связана с другим – многие просто не хотят с ним связываться:

    Тем не менее, материнский капитал дает реальный шанс оформить ипотечный кредит тем, у кого доходы не позволяют собрать на первоначальный взнос. А в случае с льготной семейной ипотекой платежи вполне могут оказаться меньше, чем плата за аренду – поэтому такой вариант выгоден для всех.

    Чем чревата продажа такой квартиры

    Самое частое предубеждение против покупки квартиры с использованием материнского капитала – это возможные проблемы при ее последующей продаже. Конечно, покупая новое жилье, никто не будет думать о его скорой продаже (тем более что в первые 5 лет это грозит необходимостью заплатить налог с продажи), но ситуации в жизни бывают разные.

    Обычно все складывается по одному сценарию – семья покупает небольшую квартиру с использованием материнского капитала, досрочно погашает кредит за нее, и хочет купить квартиру побольше. Старую квартиру семья решает продать, чтобы направить деньги на первоначальный взнос по новой квартире. Но здесь начинаются проблемы, связанные с материнским капиталом.

    Сложнее всего будет это провернуть, если квартира куплена в ипотеку, которая пока не погашена, говорит Александр Киселев. Процедура в этом случае будет такая:

    Соответственно, придется найти одновременно покупателя, который согласится ждать завершения всех бюрократических процедур и продавца новой квартиры, который тоже согласен подождать до сделки.

    Но самое сложное – это получить согласие органов опеки и попечительства. Это согласие требуется, так как материнский капитал выдается на улучшение жилищных условий – и если семья меняет квартиру на новую, условия в ней должны быть не хуже, чем в предыдущей. И требования чиновников могут быть совсем странными – об одном таком случае нам рассказал руководитель агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский:

    Не всегда органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу недвижимости.

    Это происходит из-за того, что органы усматривают ухудшение условий проживания детей.

    У нас были случаи, когда органы опеки и попечительства не давали согласия на продажу квартиры в Петербурге с одновременной покупкой квартиры в Ленинградской области, потому что органы опеки считали, что переезд ребенка из мегаполиса в поселок Ленинградской области ухудшит качество жизнь ребенка.

    Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости БЕНУА.

    Поэтому лучше проводить все сделки так, чтобы у органов опеки не было вопросов. Например, как говорит Станислав Галкин, опека может сорвать сделку, если семья вместо двухкомнатной квартиры покупает однокомнатную – и при этом в обоих случаях ребенку принадлежала половина квартиры. И так как во второй квартире ему будет принадлежать меньшая площадь, опека не согласует продажу. То же было у него в практике, когда ребенку принадлежала 1/4 огромного коттеджа.

    Кстати, это может быть последствием того, что родители изначально неоптимально разделят доли – выделив детям непропорционально большие доли в квартире. В опеке почти в любой сделке в этом случае увидят ухудшение жилищных условий и заблокируют продажу.

    Если органы опеки все же согласовали продажу, согласие действует всего 3 месяца, говорит Артур Меркушев из Dominfo. А потом в течение месяца нужно будет предоставить в органы опеки правоустанавливающие документы на новую квартиру, купленную взамен прежней. Так что условие «продажа с одновременной покупкой» – почти обязательное (иначе выдержать сроки будет почти нереально).

    Самый нестандартный вариант, как говорит эксперт – вместо выделения долей вернуть материнский капитал в Пенсионный фонд. Получится такой себе беспроцентный кредит на первоначальный взнос – и такие случаи были в реальной практике.

    Сложности с рефинансированием ипотеки – в прошлом?

    Это настолько сложный вопрос, что мы его даже вынесли в отдельный пункт. Не говоря о том, что ипотечный кредит с материнским капиталом изначально сложно оформить (банк или застройщик не хочет ждать, пока ПФР рассмотрит документы и переведет деньги), рефинансировать такой кредит практически невозможно.

    Дело в том, что закон требует в обязательном порядке выделить доли в квартире всем членам семьи после погашения кредита. При этом не имеет значения, кто гасит кредит – сам заемщик или это делает другой банк в результате рефинансирования. В любом случае прямо посреди процедуры рефинансирования семья должна распределить доли на детей, и уже в таком виде квартиру банк получает в залог.

    И для банка это огромный риск – если квартирой владеют несовершеннолетние, любая операция с такой недвижимостью требует согласований в органах опеки. Другими словами, обратить взыскание на эту квартиру банк не сможет даже в случае, если семья вообще перестанет платить по ипотеке – ведь органы опеки никогда не разрешат выселить несовершеннолетнего из квартиры, если у семьи нет иного жилья.

    Поэтому банки обычно вообще отказывались рефинансировать такие кредиты – в результате семьи теряли возможность получить кредит по более низкой ставке и сэкономить семейный бюджет.

    Но уже с 28 апреля 2021 года проблема будет решена. Правительство приняло постановление, меняющее правила направления средств материнского капитала:

    Другими словами, теперь, если банк снимает обременение с квартиры, это не является основанием для выделения долей – это нужно будет сделать только после фактического погашения ипотечного кредита.

    Соответственно, уже скоро семьи смогут без проблем рефинансировать свои старые ипотечные кредиты, оформленные с материнским капиталом.

    Стоит ли вообще связываться с материнским капиталом?

    Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала – большая проблема из-за необходимости выделить доли на детей, а потом получить разрешение от органов опеки. А если квартира куплена в еще не до конца погашенную ипотеку – продать ее становится практически невозможно.

    Но стоит ли вообще отказываться от использования маткапитала при покупке жилья? Здесь можно привести много разных мнений – кто-то высказывается за такие сделки, кто-то против:

    Как видно, есть достаточно вариантов «за» и «против» – поэтому в каждом конкретном случае нужно действовать по ситуации. Главное – не нарушать законов, выделить доли детей и не продавать квартиру без согласия органов опеки, а все остальные вопросы в принципе можно урегулировать.

    Источник: bankstoday.net

    Добавить комментарий