Что делать, если нужно продать или купить квартиру, а среди собственников – несовершеннолетний?

Май - 21
2021

Что делать, если нужно продать или купить квартиру, а среди собственников – несовершеннолетний?

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Написать комментарий

X —> 14.05.2021 Артём Васильев Комментарии написать эксперты статьи:
Артем Маслов
Мария Агапитова
Николай Кудинов
Оксана Васильева

Присутствие несовершеннолетних в сделках купли-продажи недвижимости может стать большой проблемой – как сразу, так и со временем. Наибольшие проблемы связаны с необходимостью получать согласие органов опеки на сделку, но и кроме этого возможна масса спорных ситуаций, разрешать которые придется в судебном порядке.

Содержание статьи

    Жилье и дети – основные гарантии

    Собственником недвижимости в России может быть кто-угодно – граждане, организации, объединения, государство. При этом владеть объектом недвижимости может любой гражданин – даже тот, который не в силах это осознать. Закон не запрещает иметь в собственности недвижимость детям или недееспособным гражданам. Более того, государство даже обеспечивает им дополнительные гарантии обеспечения права на жилье.

    В практике дети имеют определенные гарантии прав на жилое помещение в нескольких случаях:

    Другими словами, государство заботится о правах ребенка на жилье чуть лучше, чем о правах всех остальных граждан (которые тоже защищены, но права ребенка в приоритете).

    Кстати, нужно учитывать и возраст несовершеннолетнего ребенка – несколько лет разницы могут решать многое:

    В любом случае, если в сделке купли-продажи хоть как-то участвует несовершеннолетний, эта сделка сразу становится более рискованной. А как избежать самых распространенных рисков – разберем дальше.

    Если ребенок – владелец жилья

    Самая сложная сделка – когда нужно продать объект недвижимости, одним из собственников которого (или даже единственным собственником) является несовершеннолетний гражданин. Особенно сложной такая сделка становится, когда семья пытается продать квартиру, купленную за материнский капитал, а деньги использовать как первый взнос по ипотеке на более дорогую квартиру.

    Основное условие – если хотя бы небольшая доля жилого помещения принадлежит ребенку, для его продажи нужно получить согласие органов опеки. Ребенок мог получить долю в собственности любым способом – в порядке наследования, дарения, распределения по условиям программы материнского капитала (или родители просто решили записать на него часть квартиры). Процедура оформления продажи такого объекта недвижимости во всех подобных случаях будет одинаковой.

    По словам доцента Финансового университета Оксаны Васильевой, согласие органов опеки придется получать по такой схеме:

    На первый взгляд, больших проблем нет – но все дело во втором пункте. Органы опеки проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия ребенка после продажи квартиры. А здесь возможны варианты – даже такие, при которых сделку придется отменить.

    Как показывает практика, органы опеки порой относятся к своей работе с излишней скрупулезностью, отказывая даже тогда, когда условия жизни ребенка после продажи квартиры станут явно лучше. Проверка проводится по таким критериям:

    Правда, на некоторые критерии органы опеки могут «закрыть глаза», но только в исключительной ситуации – например, если семья продает квартиру, чтобы срочно заплатить за лечение ребенка (но и там решение принимается в индивидуальном порядке).

    Еще сложнее сделка будет, если семья продает квартиру в одном регионе, а покупает в другом (что достаточно часто практикуется, например, в Москве с Московской областью или в Санкт-Петербурге с Ленинградской областью). Как рассказал нам руководитель юридической компании «Кудинов и партнеры» Николай Кудинов, в этом случае деньги от продажи старой квартиры нужно зачислить на специальный счет, открытый на имя ребенка.

    Другими словами, такая сделка будет крайне сложной из-за необходимости заручиться поддержкой органов опеки. Кстати, по этой причине многие семьи сознательно отказываются использовать материнский капитал на покупку первой квартиры – если они заранее знают, что в перспективе эту квартиру придется продать, чтобы купить жилье просторнее.

    Если не владелец, а просто зарегистрирован

    После упразднения института прописки в российском законодательстве осталось два статуса регистрации – постоянная регистрация по месту жительства и временная регистрация по месту пребывания. В первом случае зарегистрированный имеет полное право пользоваться жилым помещением, причем бессрочно, а во втором – он лишь приобретает право находится в жилом помещении в течение срока временной регистрации.

    Но даже наличие регистрации ребенка по месту жительства в продаваемой квартире – не такая большая проблема, как в случае владения им долей в квартире. Продать квартиру можно в разных вариантах:

    Проще всего пойти по первому варианту – не соглашаться на сделку, пока из квартиры не выпишутся все, кто был в ней зарегистрирован (или хотя бы все несовершеннолетние). Правда, при подписании договора купли-продажи все равно придется указать адрес, где был зарегистрирован выписанный из квартиры несовершеннолетний, причем нужно чтобы он был там зарегистрирован вместе с родителями.

    Если же не выписать ребенка из квартиры до подписания договора купли-продажи, процесс может затянуться. Если это условие прописано в договоре, можно обратиться в суд, который вправе принудительно снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире. Но в случае с детьми суд также будет смотреть на то, чтобы ребенка не выписывали в никуда – у него обязательно должно быть другое место жительства, и не хуже прежнего.

    Так что теоретически возможен вариант, что покупатель приобретет квартиру с прописанным в ней ребенком, которого как минимум до его 18-летия не удастся выписать – если его родители не захотят или не смогут зарегистрировать его по другому адресу. Поэтому риелторы вообще не советуют заключать договор купли-продажи до того, пока из квартиры не выпишут хотя бы несовершеннолетних.

    Сложные случаи, на которые нужно обратить внимание

    Любая сделка купли-продажи, в которой так или иначе участвует несовершеннолетний – более рискованная по сравнению со сделками, где все участники взрослые. А может быть и так, что ребенок никак не относится к покупаемой квартире, но потом оказывается, что он все же имеет право на долю.

    Такое бывает, например, при приватизации квартиры. Право бесплатно приватизировать квартиру (полученную по договору социального найма) имеют все, кто зарегистрирован в ней, причем в равных долях. Но так как право приватизации – одноразовое, семьи обычно предпочитают записать квартиру на 1-2 членов семьи, а не на всех. Все остальные при этом пишут нотариально заверенные отказы от приватизации.

    Если в муниципальной квартире зарегистрирован ребенок, то приватизировать квартиру без его участия будет крайне сложно – органы опеки просто не дадут на это своего согласия. Поэтому ребенка перед приватизацией могут выписать в другую квартиру – например, к родственникам, и провести приватизацию без него.

    Но это – бомба замедленного действия для покупателя такой квартиры, ведь такой ребенок может вырасти и решить, что его обделили. Срока давности по этому нарушению нет – и обратиться в суд он может в любое время. А в суде потребовать возместить ему долю, которую он потерял – и с большой долей вероятности суд он выиграет.

    Кроме того, есть и другие риски:

    Про последний пункт хотелось бы поговорить отдельно, ведь скорее всего, такая сделка будет опротестована органами опеки, отмечает эксперт по недвижимости Артём Маслов:

    В том случае если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала и родители преднамеренно/не преднамеренно не выделили доли детям, то при продаже такой квартиры скорее всего возникнут неприятные последствия. Так как в любом случае, эта сделка будет проведена с нарушениями.

    В последствии данную сделку скорее всего опротестуют органы опеки. Проигравшими здесь окажутся обе стороны — как покупатель такой квартиры, так и продавец. Продавец будет обязан вернуть деньги, полученные от такой сделки, а покупатель столкнётся с огромной потерей своего времени, нервов и необходимостью искать новые варианты.

    Понять, что доли детям должны быть выделены, но по каким то причинам их родители этого не сделали не всегда просто. Зачастую это можно выяснить только по косвенным признакам и при полном согласии продавца квартиры идти на встречу.

    Первый звоночек — наличие двух детей (или одного ребёнка, в случае если он рождён после 1 января 2020 года). Далее можно запросить выписку из банка по кредитному счёту и при наличии досрочных платежей размером 400 000 — 600 000 рублей можно сделать вывод, что скорее всего, квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала.

    Также обязательно запросите справку об остатке средств на счёте материнского капитала. Сделать это можно прямо на месте. Просто попросите продавца установить мобильное приложение Пенсионного Фонда и попросите сделать запрос справки при вас. Сведения о наличии либо отсутствии средств на счёте должны помочь вам принять верное решение.

    И запомните. Задавать такие вопросы продавцу — это совершенно нормальное явление! Честному человеку — скрывать нечего.

    Риски — очень большие, мы же говорим о продаже квартир, а следовательно, о внушительных суммах сделок, особенно когда сделки проходят в городах миллионниках. И если продавец не желает идти на встречу и по каким то причинам не предоставляет интересующие вас документы, от такой сделки лучше отказаться.

    Артем Маслов, брокер по недвижимости, MaslovRealty

    Так что при покупке квартиры лучше заранее проверить, кто числится у нее во владельцах – для этого достаточно купить выписку из ЕГРН. В случае с постоянной и временной регистрацией придется запрашивать выписку из домовой книги. Но это все же лучше, чем узнать через 10 лет, что прописанный ранее в квартире ребенок вернулся и предъявляет свои права на нее. Удостовериться в том, что не были нарушены права детей при выделении их долей, можно запросив соответствующие выписки из Пенсионного Фонда и банка продавца квартиры (при этом помните, что существует банковская тайна и без согласия продавца вы никаких выписок не получите).

    Комментарии экспертов нашего издания

    Все сделки с несовершеннолетними — только нотариальные

    Стоит напомнить что по закону все сделки с несовершеннолетними только Нотариальные!

    В случае когда недвижимость приобретают за наличные средства, денежные средства будут перечислены на счет Продавца только после выделения долей несовершеннолетним.

    Случаи когда нужно проверить ради своей безопасности скрытых потенциальных несовершеннолетних собственников, а это обязательно нужно делать, так как купив квартиру будущий покупатель рискует утратой недвижимости путем признания судом сделку ничтожной.

    Как проверить?

    Просто попросить предоставить Продавца сведения по счету сертификата на Материнский капитал.

    Выдаются сведения в пенсионном фонде в печатном виде на бланке с печатью.

    Запомните: если нет сведений в паспорте в разделе дети — это совсем не значит, что нет детей и на самом деле!

    Второй способ получить сведения — это запрос через портал Госуслуги. Продавец через свой личный кабинет легко может найти данные и показать Покупателю был ли использован материнский капитал.

    Хочу сказать, что Продажа или Покупка с несовершеннолетними несет за собой большую ответственность но и контролируется она так же усилено. Процедура влечет за собой несколько этапов.

    Мария Агапитова, эксперт по недвижимости

    Сделки с участием несовершеннолетних, обладающих ограниченной дееспособностью

    Отдельно следует сказать о несовершеннолетних, которые прошли процедуру эмансипации, либо вступили в брак. Такие несовершеннолетние приобретают полную дееспособность. Следовательно, перечисленные правила на них не распространяются.

    Таким образом, сделки по отчуждению недвижимости с участием несовершеннолетних, обладающих ограниченной дееспособностью, не так страшны, если проводить их в соответствии с требованиями законодательства.

    Проверить, нет ли в приобретаемой квартире доли несовершеннолетнего, можно. В этом поможет Единый государственный реестр недвижимости, из которого можно запросить выписку на интересующий объект. Выписку можно заказать как лично в МФЦ, так и в электронном виде. Будущему собственнику нужно позаботиться о том, чтобы несовершеннолетний был снят с регистрационного учета до заключения сделки.

    Нужно помнить, что правильное оформление купли-продажи жилья позволит избежать проблем, связанных с судебными разбирательствами как с участием сторон, так и уполномоченных государственных органов. Невнимательность может привести к такому последствию как признание сделки недействительной.

    Николай Кудинов, юрист

    Источник: bankstoday.net

    Добавить комментарий